新西兰2021年2月11号之后,租赁法修订法案的多项新规定已经开始正式实施了。其中改变最大的一方面是房东终止租约的方式比以前局限了很多。

明确规定现在剥夺了房东90天无理由解除租约,但是以下两种情况可以通过法庭申请来终止租约:

1. 房客反社会行为: 90天内三次反社会行为通知(最后一次通知28天内申请)

2. 房客反复欠租行为:90天内有超过三次至少五天欠租 (最后一次欠租28天内申请)

这看似简单,实施起来好多房东却屡屡失败,没有成功得到法庭的判决来解除租约,尤其跟房客有“反社会行为”的申请。

我们来看两个案例。

案例一

房东跟法庭申请终止一个还在定期租约内的租约,理由是房客90天内有3次以上的反社会行为,并且附上充足的证据证明这三次的行为。

法庭判决:

否决房东申请。

原因:

只有在periodic tenancy 不定期租约的情况下才可以用这反社会行为为理由申请终止租约。

案例二

房东跟法庭申请终止租约,理由是房客90天内有3次以上的反社会行为,房东有充足的证据证明这三次的行为以及房东给了房客反社会行为通知信,其中两封信日期是同一天。

法庭判决:

否决房东申请。

原因:

法律规定每一次有反社会行为发生, 房东应该给房客一封通知信,因为这样房客有机会改正自己的行为或者跟法庭申请反驳房东的通知。如果3次通知都是在同一天的话,房客将没有这样的申诉与改正的机会。3次反社会行为通知信日期必须不是同一天。

你看看,这看似简单易懂的法规,其实在实际操作的时候有很多细节来决定成功与失败。


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