我们今天来聊聊一个谜团,那就是关于信托名下的房产是否能够用因其家庭成员需要该房屋作为主要居住地而发出终止非定期租赁的通知的问题。

尤其是《2020住房租赁修正法案》( RTA Amendment Act 2020)于 2021 年 2 月生效后,它成为了一个特别令人关注的问题。

数以千计的投资房都以家庭信托作为房东,加上90 天无故终止租约已不再被允许,很多人担心家庭信托无法根据第 51 (1)(a) 条发出通知。

此条款规定,如果业主或业主家庭成员确实需要将该处所作为主要居住地,则房东可以提前 63 天发出通知。

那么,(家庭)信托如何符合这一规定呢?



早在 2019 年,曾有家庭信托因为房东的侄子想要将出租物业作为他的主要居住地,并根据当时的旧法律,提前 42 天通知了Hastings的租客搬走。

租客向租赁仲裁法庭提出了申请, 质疑发出终止租赁通知的家庭信托的有效性。

在租赁法庭的判决中,审判员参考了新西兰其他法院的判例法。

租赁法庭的一些判例法支持这样一种观点,即信托不能发出终止租约的通知,因为信托是与个人不同的法律实体。受托人不以个人身份拥有房产,而是作为信托的受托人拥有。信托本身不能占用该场所作为其居住地或拥有家庭成员。

然而,至关重要的是,审判员发现高院的一项决定,该决定确定信托不是独立的法律实体。而高等法院的决定表明:与公司不同,信托不是独立的法律实体。 信托财产由受托人合法拥有,而不是信托本身。这些最高法院的法学家说服租赁仲裁法庭,信托不是与其受托人分开的实体。受托人可以发出通知,以便他们或他们的家人搬入该物业。


所以,很明显这个迷雾已经驱散,但有一个警告。

租赁仲裁法庭的判决表明,在决定是否可以发出通知终止租约并使家人搬入出租的房产时,这与信托类型是息息相关的。

租赁仲裁庭决定的重点是,这是一个家庭信托,并且受托人和受益人是同一个人。

如果信托是公共信托或受托人完全不同于受益人,情况可能会有所不同。

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