管理了上千套奥克兰的房子,房屋管理经理们也算是什么都见过,房产方面经验丰富,很少有让我们惊讶的事情了。

在目前房地产疯涨的阶段,几乎每个上市的房子都是拍卖,导致很多买家并没有机会做房屋检查。

对很有经验的投资者来说不做屋检查可能没什么必要,没什么大不了,主要有一下原因:

1. 抗风险能力强,资金充足

2. 有足够的经验和自信来判断房子会不会有潜在的大问题。

然而对于缺乏房地产经验的首次房东而言,买了有问题的房子可能是致命的。管理这么多套投资房的经验来说,我们只能送一句话:

新西兰的房子,年代不同材质不同,踩坑比例还是比较高的。。。。

就此,我们邀请了大卫房屋检测的 资深房屋检测师David Wang 和客户分享了他多年的查房经验-买投资房的风险控制:

· 对于出租类型或长期持有独栋的房屋的房产要确保房子不存在有影响房屋价值的重大隐患,比如说地基沉降,结构变形 ,重大漏水问题需要花大钱去维修处理的。

· 不同时期不同类型的房屋都有可能会存在需要花大钱维修的问题,简单举例来说上世纪20-30年代以前建造的Bungalow/Villa 房屋常见问题有木架地基沉降不均造成的房屋整体倾斜,木结构可能会有严重虫蛀,电路系统,供水系统没有做升级更新等等;

· 40-60年代建造的房子,同样可能会存在地基沉降,或者半地下结构地基渗水问题等等, 70-80年代建造的房屋个别会有特定瑕疵的材料例如Weatherside cladding(一种容易腐烂压缩木屑的墙板) 和Dux Qest Plumbing Pipes(最容易爆的水管),

· 90年代到2000年初期开始出现有设计问题造成漏水风险的Plaster外墙房屋等等。

· 80年代末前建造的房子还有可能存在含有石棉成分的建筑材料,如果需要整体移除房屋或者做内部装修工程,含有石棉成分的部分需要专业人员移除,所以会增加额外的成本。

· 另外我们建议还要评估房屋的整体状态:主要在于房屋需要维护保养部分的成本预估。个别房屋会存在保养维护状态较差的部分,例如铁皮屋顶严重生锈,需要整体更换的,木头外墙,门窗缺乏保养造成腐烂需要更换,调整,从新整体刷漆的,房屋内部维护较差需要整体装修更新的等等,都是潜在会增加较大支出的项目。

这么多的坑啊。。。。。。

· 最后还有针对房屋出租的风险控制,例如房子是否存在违章加减改建有可能会影响房屋保险的,其他水电或者房屋本身使用的安全隐患影响租客居住的,房屋是否符合最新出租法规要求,保温,通风,水密性以及供暖要求规定等等。

总结来说,投资类地产的购买,一定要多咨询专业人员的建议,在购买过程中要咨询律师对于地契,购房合同以及其他涉及法律部分的意见;对于购买房屋本身状态则需要专业房屋检测人员做全面的排查与评估,摸清购买房产存在的问题,解决所需费用,维护保养成本;购买分割类型的房产,需要咨询建筑设计师,分割规师的专业意见控制好开发建造成本及风险。

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